ライフスタイル提案企業☆IT系不動産会社経営日記

IT系と言っておきながら結構アナログと言うか古い考え方をしていました。
Netを使えばスピードが速くなるのだけって考えていました。
それだけじゃあ無いって今更ながら気が付きました。
売る物件が欲しいなあとか思っていたのですが、不動産会社って地元密着で道も詳しくてって思いすぎてました。
さて発送を変えて仕切り直して始めましょう。
ってこれじゃあ解らないですよね、でもそれは次のお楽しみで。  

何かもう八時です。
会社に勤めていた頃は六時を過ぎてやる事が無いと、帰りたいなあでも帰れないって感じでした。
何で上司が帰るまで帰っちゃあいけないのかが解らない。(サラリーマン向いてないですね)
でも一人だとあれもこれもとやっているともうこんな時間。。
図面をスキャナーで取り込んだり、これはして貰ってたなあ。

しかしMacに対応していないサービスが多すぎる、ASP型のサービスなのに。
jpgファイルを認識しなくて、バーチャルPCを起動させてアップロードこれが起動するのに時間が掛かるのです。
しかも他のアプリも遅くなる、これが作業効率の低下の原因か。
しかしWin機にする気は毛頭ありません、IntelMacを買う方向に進んでるだけです。
parallelｓも入れちゃおう、うーんお金が足りない。。。
iMacを買って、iBookを売ってしまおうか。。

とまあそんな感じで作った昨日の土地の既に完成している街並みです。  

えー、毎日やらないといけない事が色々と出てきます。
最大の急務は自社Webサイトの作成です。
これが一番辛い。
どうしようかと悩んでGoogleにテンプレート ホームページと入れたら出るわ出るわ。
何々ヤフオクにも有るとヤフオクを見ると格安で良いのが一杯。
それで取りあえずここの中から買ってみます。
これでどうにかなるなあ。
でも最終的にはブログ形式のサイトに変える予定です。
それ迄の繋ぎでテンプレートを買って作成します。

それとは別件でブログ形式のウェブサイトにしようと検討中。
テンプレートを販売している会社さんを発見。
熊本県のhttp://atstyle.biz/さんです、さすがインターネット時代ですね。
でも三菱のiのオフィシャルブログのテンプレも作っている。
メールの署名にgmail・gtalk・skypeが載っているのも素敵。
電話番号は当社と同じで050のIP電話だし。

さてさて、サイトも作らないと。  

今日は先日に挨拶に行った会社の建築条件付きの売り地を撮影して来ました。
帰ってきてから不動産のポータルサイトへの登録をしました。
埼玉県飯能市の中山です、何区画か有るのですが一番手前の売り地を載せておきます。
いやあ自分で始めると物件の写真ばかり撮っているわけにも行かず、そんなに撮れないなあ。
でもスピード重視でやっつけ仕事的に数をこなしていた時に比べると、一軒づつしっかりと載せて行く大事さも解ってきました。  

えー、トラックバック出来るいい話があったので契約について書いてみます。
不動産を売却する時には二つの方法が有ります。
一つは不動産会社に買い取って貰います、もう一つは媒介契約(いわゆる仲介と呼ばれるタイプ)を不動産会社と結ぶ方法です。
どっちにも利点と欠点が有るのですが、買い取りの場合は査定後にすぐにお金になります。
でもそう右から左へと売れる物では無いので、不動産会社は有る程度の機関は抱えないといけませんね。
そこで少しは低い値段を提示してくると思います、銀行からお金を借りて買い取る訳ですからその分の金利やら利益やらを考えますから。
場所も良いし、立て替えて新築で売り出すなど立地条件にも左右されます。
媒介の場合は買い手を探してきて、その仲介をして貰うわけです。
不動産会社は成約後に媒介手数料を貰います。
こっちの場合は売り主と買い主が業者を挟んで価格交渉をしたりして最終的な値段を決めます。
ただし売れるまでは自分で持っていないといけません、税金も毎年掛かります。

買い換えなどで早めに処分したい→買い取り。
余っている土地で処分しても良いけどそれなりの金額で売りたい→媒介
って感じでしょうか。
もちろん媒介でも値段の調整や広告などを多めに出して早期処分も可能です。

それでこの媒介には三種類有ります、一般・専任・専属専任媒介です。
違いは専属・専属専任は契約した一社にしか媒介を任せられません、その他細かい違いが有るのですが一般との大きな違いはここです。
不動産会社は独占したいので専属専任を勧めます、その分しっかりと仕事しますので。
でも競争社会としては一般で契約して競わせるって方法も有りますよね。
顧客からするとどっちが徳か？
答えはトラックバック先のyaanaviさんのブログに載っています。

と言う訳でぜひ僕の会社にも依頼をお願いいたします。
TVCMをガンガン流している会社のブランドで商売する大手チェーンとは違い、
僕自身の信用度が総ての会社がお手伝いさせていただきます。  

てぃーだブログは足跡なる機能があるのに気が付いた。
mixiの足あとを真似ているのだろうか、てぃーだブログの会員のみが解る。
アクセスの解析で外部からも解るのだろうけど。

不動産と検索して何だ埼玉かよと思った方もおられるでしょう。
でも大丈夫ですよ、那覇にmixi繋がりで不動産会社を経営している方と知り合いに成りましたので。
ご一報下さればご紹介いたします。  

てぃーだブログの二千円札大使に任命されました。
この札は個人的には好きなのですが、冷遇されてますよね。
明日支払いのお金をおろすので、銀行で二千円札でって言ってみようかな。  

会社のサイトを作ろうとしてはや数日、
初めは格安で作ってくれる人を探していました。
IT系と言っている割にはこっちの方は苦手なのです。
いやWebデザインは美術系の才能でしょう？
先々にはWebとパンフレット・名刺などトータルでデザインしたい。
でも仕方無いので自分で作ろうと奮闘中です。

どちらかと言うとこの機能は凄い、
これを使ってこうしようって感じで仕事に生かす方の使い方は理解が早い。
NTTとイーアクセスがADSLを始めた年は回線販売担当(その教育係)でした。
今じゃあブロードバンドなんて言葉も当たり前でしたが、
ISDNが一番速くて月々定額で高速回線が使える事をどう説明するか？
どんなメリットが有るかってロープレしまくって考えました。
結果はまあ順当な成績を残せたと思っています。

と言うわけで頭を抱えている次第であります。
もうディスクスペースを好きに使わせてあげるから、誰かサイトを作って下さいって感じです。
実験的なサイト構築って意味でですが。  

えー、初営業？に行ってきました。
とは言っても地元の建築会社二社に挨拶に行っただけなのですが。
しかも実は両方とも社長が僕の従兄弟なのです。。
それなので一応ご挨拶に伺った訳です。
でも事務員さんしか居なかった、コージーコーナーで買ったお土産を置いてきました。

その後は専門の不動産登録機関のサイトで地元の物件を検索して良さそうな建物を探しました。  

えー、僕は元々ダイビングのインストラクターをしていました。
その中で重要な仕事は器材を販売して利益を得る事でした。
統計として自分の器材を持って無いダイバーは辞めてしまう率が高いのです。
当時で５０〜６０万円はしました。
どうする？
はい、講習を通して信頼関係を作って行くのです。
ちゃんと講習をして一人前のダイバーに成って貰えば、安売り店から何て買わずに担当インストラクターから買って頂けます。
不動産も一緒ではといつも思っています。
その後家電量販店のパソコン担当→パソコン専門の量販店と転職しましたが、
最後は人だなあと思う事が何度も有りました。

どうも不動産の営業は客は敵だ的な考えで騙し合いみたいな事を言います。
駆け引きは必要ですが、基本的にはお客さんの事を考えて誠心誠意で接するのが一番なのでは。

ちなみに元家電量販店員のアドバイスですが、エアコンは６月に買うのが一番です。
７月になると多少安くは成りますが、選べなくなります。
工事も立て込んでしまい７月下旬や８月なんて事もありました。  

えー、今日は宅地建物取引主任者について書いてみます。
不動産会社は必ず取引主任者を置かないといけません、しかも営業の職員五人に付き一人かな。
事務などを専門で行っている人は除くとか規定されていたはず。
まあ営業が六人いたら取引主任者が二人は居ないといけないのです。
しかし名義貸しもとい出社しないけど居る事に成っている人がなぜか居るのです。
いや僕の眼には見えないだけでちゃんと居るのでしょう。
それとも透明人間なのかもしれません。

まあこの取引主任者の仕事は重要事項の説明とその重要事項説明書への記名捺印です。
もう一つが契約書への記名捺印です。
この二つは守らないと業法違反となります、時々違反しているのを見掛けますが。

と言う事で部屋を借りに行って、怪しいなあと思ったら主任者証の提示を求めてみて下さい。
そして契約の前にその主任者(複数居る場合はその中の誰か)が説明してから契約しない場合は上の項目に違反しているのです。

ちなみに5人に一人の人数の問題なのですが、一番古株またはベテランの主任者が一切を行って他の主任者は営業なり事務なりをしていても問題は有りません。
あ、後支店を置く場合は支店にも最低一人置かないといけません。
それ以降は五人に一人です。

何か読み返してみたら、イマイチな内容だなあ。  

えー、トラックバックしてあるのですが良い話があったので瑕疵担保責任について書きます。
この瑕疵と言うのは傷と言えば一番解りやすいのでしょうか。
または不具合ですね。
wikiにも説明がありますね。
http://ja.wikipedia.org/wiki/瑕疵
そうですねえ、中古の住宅なんかで説明すると解りやすいですかねえ。
例えば中古住宅を購入したとします。
そこで入居してみたら雨漏りはするわ、シロアリに食われているわなどなどが起きます。
この場合は業者から購入した時だと瑕疵担保責任を負わないといけない期間があり、
業者の責任で修繕を行います。
これを隠れたる瑕疵などと読んでます。(確か間違っていたら訂正してくださいm(__)m)
ちなみにここは壊れていますからご自身で直してくださいなど説明を受けている場合は瑕疵担保責任には当てはまりません。
新築にも瑕疵担保責任は当てはまります、しかし雨漏りする新築なんて。。。

この辺は宅建業法と民法が絡み合っていてなかなか試験でも辛い部分でした。
その他最近は心理的瑕疵と言うのもあります。
こちらは賃貸でも適用されますので、もしこのブログをのぞいた方は憶えておくと良いのでは。
まあ、簡単に言うと自殺や殺人の有った部屋を借りたり買ったりした時に出てきます。
あ、出るってそっちじゃなくて懸案としてです。
簡単に判断すると知っていれば買わなかった(借りなかった)と思われる物件です。
出る出ないは判断基準にはなりません、そんなの知ってたら買わないよっていわく付きならば心理的瑕疵になりますね。
賃貸なら引っ越し費用まで請求出来ますね。
この場合はここは出ますよと言うか、過去に事件がありそのせいで相場より安いのです、
などと説明を受けてから借りたら瑕疵にはなりません。
などなど、そのほか多岐に渡ってあります。

で海千山千の業者とどう渡り合うか？
言った言わないになる可能性は多いでしょう。
これは重要事項説明書なる書類に記載してあれば説明した事になると思います。
それなのでハンコ突く書類には良く眼を通しましょう。
まあやけに調子の良い営業とかは用心した方が良いでしょうねえ。

あ、次の話のネタが出来たな。
うーん、賢く買う(借りる)為の講座風にしようかな。  

IT技術と言うか、パソコンについてです。
昨日は半日位掛けて従業者証明書なるIDカードを作成していました。
名刺サイズのモノなのですが、これをillustratorで作り名刺作成用紙に印刷しました。
今回は写真を貼り付けましたが、デジカメで撮った画像を入れる事も可能ですね。

その他に名刺の原案と言うか版下や、チラシも自分で作れます。
チラシはちょっとデザインと言うか美的感覚が低いので辛いですけどネ。
まあパソコンを使ってかなりの作業が自分で出来ます。
これと携帯電話のお陰でビジネスのスピードって上がってますよね。
溜め息ものです。。
今日はこれ位で。  

今回は不動産会社社員について書いてみます。
今日は出勤前に銀行に寄ってから来ました。
そこで行内でケータイで電話をしているチンピラ風の人。
｢決済は○○で！｣と話しています、ん？決済と思って行動に注目していたら。。。
定期預金等を作る時の椅子付きのカウンターにローンの申し込みのお客さんが居てその付き添いでした。
どー見てもカタギ風には見えない、会社の紙封筒を持っていてそこに書類を入れてます。(それで社名が解った)
ビジネスマン風の鞄くらい持てよと思いました。

まあそこの会社は地元で最大手の不動産会社なのですが、何故か営業社員はチンピラ風の人が多い。
BBSって言うんですか？アルミホイールをつけたクラウンマジェスタとか乗ってます。
しかも少々ローダウンしている車もある。
それに微妙な色合いのスーツ、紺とかグレーとか着ないのかと突っ込みたい。
その他にも元何々とか凄い職歴(職？)の人とか知ってます。
パソコンとか全然触れない、Google知らなくて「そのグルグルって何？」と元総理大臣みたいな事言う人も居た。
まあこんなファンキーな人達が一杯居るのです。
あ、財閥系の大手はちゃんとした人が多いですけどね。

ちなみにローンの申し込み等は予約で銀行の会議室の様な専用の部屋が借りられます。
引き渡しなどのいわゆる最後の決済の場合も銀行の会議室で行います。  

えー、今日は不動産専門のポータルサイトの会社と契約してきました。
ポータルサイト=検索サイトなのです、不動産に特化していてあちこちに広告を出しています。
やっぱり民間の方が気合いが入ってますね、協会系は会費で食えるから一応やっているって感じです。

しかし、晴海にあるその本社は凄かった。
受付嬢が二人もいて、会議室とか色々とあった。
似たような会社名なのに、僕の会社は三畳位なのでは。。。。。
でもまあ良いです、僕の会社ですから。
Appleもマイクロソフトも初めはガレージやらモーテルで始めたのだし。

今日なんてジーパンにT-シャツです、会社に居ないしまあ良いかなと。
これは自営業の特典ですね。

これで少しは営業活動に入れます。  

えー、昨日免許を貰いました。
それで不動産業者と言うのはいくつか決められた標識を事務所内に掲げないといけません。
これを守らないと業法違反で処罰の対象にもなります。
それでいきなり業者票ってのがあるのですが、これがパソコンで作って印刷出来るサイズでは無い。
手書きか、、、、、、字が下手なんです。。
後は報酬額の表示これは印刷済みのを貰ったのですが、ポスター並にでかい。
額と言うかフレームをロフトに買いに行こう。
もう一つを足して三点は法律で定められているので必ず掲げないといけないのです。
みなさんも近所の不動産屋さんをちょっと覗いてみると必ずありますよ。

何か入り用な物が山の様に出てきてます。
名刺も注文しないといけないし、フリーダイアルは申し込んだ。
あとは後は？
営業開始はほど遠い？  

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とりあえず始めてみました。
Macユーザーなのですが、仕事上では制約が多いです。
でも無理して使ってます、オフィスの美観としてはMacは良いのですが。
てな事でまだ方向性がハッキリしてないのがバレバレです。
なんでてぃーだにしたかはテンプレが沖縄っぽいのが多いく、他のサイトよりも良かったからです。
もちろん、沖縄好きで移住を目指しているからもあります。
では、この辺で。